주택정책의 향방과 소비자의 선택

우리나라는 노인빈곤층이 50%에 달하고 있어 OECD의 4배에 이른다. 가계부채는 1000조를 훌쩍 넘고 부동산담보대출도 400조를 넘는다. 미국등 선진국에서는 감소하고 있는 가계부채비율이 우리는 8%대로 증가하고 있고 부채건전성을 나타내는 가처분소득대비 부채비율은 160%로 선진국의 1.5배 수준에 이른다. 하우스푸어는 30~50만에 이르고 대출이자연체비율도 지속적으로 증가하고 있다.

7.24 부동산대출규제완화정책에 이어 9.1시장활성화 대책이 또 나왔다, 재건축 가능연한을 40년에서 30년으로 10년간 축소하고, 향후 3년간 공공택지공급을 중단하겠다고 발표하였다. 금번정책은 주택가격 변동의 출발점이 되는 강남의 재건축시장을 겨냥하고 기본적으로 주택가격은 수급의 문제라는 인식하에 공급을 감소시켜 장기적으로 시장의 회복을 기할 것이라는 정책의지를 밝힌 것으로 보인다. 풀 수 있는 규제는 다 풀고 있다는 이야기도 나온다. 디플레이션 초기현상을 보이고있는 한국경제의 현실을 감안할때 우리는 지금 어수선한 정국 속에서 선진국으로 진입하기도 전에 늙어버리는 조로현상을 보이고 있다 하겠다. 이상의 여러가지 상황을 감안할 때 현시점에서 부동산시장을 회복시키는 정책이 추가적으로 발표된 것은 합당한 조치로 보인다.

반대의 목소리들도 나온다. 즉 부동산시장에서의 지속적인 규제완화가 다시 투기를 불러올 수 있다는 우려도 있다. 과거 부동산이 우리 국민들에게 주었던 인식과 미친 영향을 감안하면 그러한 우려도 충분히 공감할 수 있다. 가진 자들의 호주머니를 불리고 전세가격을 상승시켜 또 시민들의 생활만 어렵게 만드는 것이 아닌가 하는 걱정도 충분히 이해할 수 있다. 50~100년을 주기로 하는 외국의 주택재건축기간과 비교하면 기간을 10년단축시킨 것은 과도한 낭비를 유발하는 것이며, 이는 주택을 거주목적이 아닌 자산증식을 가져다주는 투기재로만 본 결과라는 당위적인 문제제기도 틀리지는 않다. 아울러 재건축은 공동체의 삶을 파괴하는 비인간적인 개발본위의 시각에서 비롯되었다는 비판도 수긍 할만하다. 그러나 공동주택이 어느 정도나 끈끈한 공동체의식을 가져다준 주거양식이였는지? 혹은 안전진단상 문제가 없는데도 멀쩡한 아파트를 기간만 경과되었다고 허물 수 있는 것으로 간주한 것은 아닌지? 인력과 자재가 요구되는 재건축과정에서의 경기활성화 효과는 또 간과된 것은 아닌지 함께 살펴볼 일이다.

현재 눈덩이처럼 불어나고 있는 가계부채와 하우스푸어 문제등을 감안하면 주택시장의 불안전성을 그대로 두고 재정안정이나 서민생활안정을 기하기도 어려운 것이 현실이다. 만일 혹자들의 우려처럼 부동산 투기가 다시 재연되면 다시 규제를 강화하면 될 것이다. 금년초 2.26 주택임대시장선진화 방안이 발표되었을 때 그나마 회복되던 주택시장이 일시에 침몰하듯 했던 기억이 있다. 재건축가능 기간 또한 과거에는 20년이였었다. 고무줄 정책은 늘 상황을 반영한다. 그리고 수급을 조절하기위해 공공부문에서 택지공급을 축소시킨다하더라도 민간부문에서 공급되는 주택 수는 엄청나다, 도시형생활주택, 원룸, 투룸, 렌트하우스, 오피스텔... 수익성 부동산시장에 올인하는 것처럼 보이는 현 민간주택시장은 삼성전자산업단지가 입주할 평택주변에 이미 공급과잉이란 말이 나올 정도로 원룸들이 건축되고 있는 현상을 보면 알수 있다.

문제는 지금부터이다. 주택시장의 회복을 유도하기만 해서 제반 문제가 해결되는 것은 아니다, 만일 주택시장의 경기가 어느 정도 회복된다면 이제는 왜곡된 시장구조를 정상화시켜가는 쪽으로 정책의 초점이 맞춰져야한다. 즉 하우스푸어의 주택을 자금적으로 여유있는 일반 임대사업자들이 구입하도록 시장을 유도하여야한다. 부동산투기의 시대는 지났다, 부동산대박의 시대는 성장률이 안정되고 인구가 감소하고 있는 현실을 감안하면 더 이상 기대하기는 어렵다. 만일 주택가격이 회복되면 과도한 주택부채 때문에 어려움을 겪고 있는 분들은 속히 주택을 처분해야한다. 또 다시 미련을 가지고 시장이 더욱 회복되기를 기다려서는 안된다. 그리고 그 주택들을 단기부동자금 700조의 자금시장이 수용하도록 유도해야 한다. 임대업자들이 안정적으로 임대사업을 할 수 있도록 정부는 유도해야 한다. 또 다시 임대주택선진화방안 같은 반시장적인 정책이 나와서는 곤란하다. 당위적인 문제보다도 절박한 것이 생존의 문제이다. 서민 삶의 안정없이 그 위에 떠도는 가치논쟁은 무의미하다. 현재 우리 자금시장은 금리는 낮고 주식은 불안정하다. 경제주체들은 합리적 선택을 한다. 기회비용이 동일해지도록 선택하는 것이 합리적 선택이다. 그 합리성을 유도하고 담보하는 것은 정부의 정책이다, 그리고 소비자의 현명하고 합리적인 판단이다. 주택시장의 정상화, 경제의 안정적 성장, 그것은 정부의 정확한 진단과 처방, 그리고 소비자의 합리적 선택이 같이 공유될 때 가능하다.

2014. 09. 서울사이버대학교 김용희 교수