[경향신문] 상가건물임대차보호법 개정 유감

김용희 | 서울사이버대 부동산학과 교수 , 경향신문 2014.11.24 칼럼

1949년 농림부에서 경자유전의 원칙에 의한 농지개혁을 단행할 때 김일성은 남한의 농민들을 모두 빼앗겼다고 술잔을 던져버렸단다. 당시 농지개혁은 명목상 유상몰수 유상분배의 형식을 띠기는 했지만 농지 1년 산출량의 1.5배에 해당하는 금액을 3년 거치, 5년 상환이란 거의 무상의 수준으로 분배했고 이러한 획기적 조치는 6·25 발발 이후 남한이 노동자 농민의 세상이라는 인민민주주의공화국이 되는 것을 제어한 주요한 사회적 가치가 됐다. 재산권은 공공복리의 차원에서 제한을 가할 수 있고 그 내용과 범위는 법률로 정한다.

투자는 수익성과 리스크를 동시에 내포하고 있고 그 결과는 투자자가 무한 책임을 지는 자유로운 자본주의 시스템은 개인의 창의성과 능동성을 최대한 보장하는 바람직한 제도이긴 하다. 그러나 투자 또한 상대방이나 약자의 고통 위에서 실현되는 과실이라면 최소한의 통제가 필요하다. 주식투자는 기업가치와 실적에 따라 윈윈게임이 될 수 있으나, 상가의 경우에는 임차인의 경제적 부담증가에 기인한 임대인의 수익성 증가로 제로섬 게임이다. 일방의 수고와 눈물 위에 실현되는 수익이다. 이 때문에 어느 정도의 국가통제는 타당하고 정당하다.

상가건물임대차보호법(상임법)이 내년 시행을 목적으로 개정 중에 있다. 골자는 환산보증금 4억원(서울 기준) 이하에만 적용되던 법을 확대해 모든 상가에 적용하고, 특히 2009년 용산참사의 주원인이었던 임차인의 권리금을 법으로 규정하고 합법화해 보장한다는 내용이다. 법이 시행되면 앞으로 임대인은 임차인의 신규 임차인 선정에 ‘협력의무’를 지고 ‘정당한 이유’가 없으면 거절하지 못하도록 함으로써 임차인이 합법적으로 권리금을 회수할 수 있도록 하고 있다. 그러나 본 법이 시행되더라도 용산의 원인이었던 재개발, 재건축은 건물주의 재산권에 대한 과도한 침해라는 이유로 적용이 제외됐다.

권리금이 합법화되면 목 좋은 상가는 임대료가 급격히 오를 가능성이 있다. 정부는 5년 기간이 보장되는 상임법 제정 당시에도 임대료 급등을 우려하는 목소리가 있었으나 미미한 상승에 그쳤다면서 상임법 개정안이 시행되더라고 임대료 상승은 우려할 수준은 아니라고 한다. 하지만 본 법 제정 당시 임대료는 매년 12% 상승률을 보장하고 있었다. 그러나 지금 개정 중인 권리금에 대한 양성화, 합법화는 법이 시행되면 권리금의 금액이 노출되고 공식화된다. 영업권이라 하지만 소유권자에게 귀속되지 않는 부동산 관련 재산권이 엄연히 인정되는 것을 보면서 임대료 인상을 자제할 수 있는 임대인이 그리 많지는 않을 것으로 보인다. 목 좋은 상가에 형성된 권리금 수준이 어느 정도인지 관계인들이나 중개업자들은 모두 잘 안다.

권리금이 형성되어 있는 상가라면 5년의 임대차 보장 기간이 종료된 후 기존 계약자와의 재계약이나 제3의 임차인과의 신규 계약 시 임대인은 최대한 임대료를 인상시킬 것으로 보인다. 물론 개정법률(안)에는 과다한 임대료 인상요구는 임대인의 ‘협력의무’ 위반으로 규정하고 있다. 그러나 ‘과다한 임대료 인상 요구’ 판단의 구체적 기준이 없다. 사실 이 부분이 임차인 측에는 가장 고통스러운 부담이 될 수도 있다. 현행법상 임대료 인상 상한율(9%)은 재계약이나 기간 중 인상 시에만 적용된다. 결과적으로 권리금이 형성되어 있는 상가의 경우 임차인은 권리금을 포기하지 않으려면 (5년)기간 종료 후 재계약(신규계약)시 임대인의 과도한 임대료 인상요구를 수용할 수밖에 없으며, 권리금이 합법화되면 임대인은 현재 상임법이 허용하고 있는 매년 9%의 임대료 인상권을 더욱 당당하고 합법적으로 행사할 것이다.이미 매수한 부동산의 입지와 상권이 호전되었다고 해서 매수인이 전 매도인에게 매매 금액을 추가로 지불하지는 않는다. 매매는 일회성으로 끝난다. 그러나 임대인은 임차인에게 매년 임대료 인상을 요구할 수 있다. 이렇게 임대수익이 증가하면 해당 상가의 매매가격이 상승하고 결국 상가투자의 성공사례가 된다. 상가투자의 성공은 임차인의 부담에 근거한 과실이다.

외국에서는 임대보장기간을 늘려 임차인의 권리를 보장하는 경우가 대부분이다(영국 7년, 프랑스 9년, 독일 최장 30년). 권리금을 재산권으로 인정한 나라(영국)는 많지 않다. 결과적으로 권리금의 합법화가 용산사태의 근본적 문제점은 해결하지 못한 채 임차인의 부담으로만 귀결될 가능성이 있다.